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Mietwahnsinn

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Mietwahnsinn
Ökonomische und politische Kontexte der Wohnungskrise
Werner Zentner 7 June, 2019 - 12:27

Beim Blick auf die Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise steht Berlin besonders im Mittelpunkt. Zum einen sind die Steigerungsraten hier besonders exorbitant, zum anderen sind die Protestbewegungen besonders aktiv und öffentlichkeitswirksam. Seit vielen Jahren beobachtet und analysiert Andrej Holm die Mietentwicklung und die Wohnungspolitik. Um die krisenhafte Entwicklung umzukehren, fordert er einen Bruch mit der Immobilienverwertungskoalition.

Die Mieterproteste in Berlin und anderen Städten haben die Wohnungsfrage zurück auf die politische Agenda gesetzt. Demonstrationen, bundesweite Netzwerke und vor allem eine wachsende Zahl von unabhängigen Mietergruppen, die sich in ihren Häusern, Siedlungen und Nachbarschaften organisieren, haben den Protest gegen steigende Mieten und Verdrängung in den letzten Jahren zu einer Dauermobilisierung anwachsen lassen. Vor allem in den großen Städten vergeht kaum ein Tag, an dem nicht über neue Konflikte im Bereich der Wohnungsversorgung berichtet wird. Die Zeiten, in denen die Ängste vor Mietsteigerung und dem Verlust der Wohnung als "bedauerliche Einzelfälle" ignoriert werden konnten, sind vorbei. Auch in fach- und parteipolitischen Debatten hat sich inzwischen die Erkenntnis durchgesetzt, dass es da tatsächlich ein Problem gibt.

Eskalation der Ungleichheit in angespannten Wohnungsmärkten

Allein in der letzten Dekade sind die Mieten vor allem in den Großstädten rasant angestiegen. Die Bestandsmieten in den fünf größten deutschen Städten weisen für den Zeitraum von 2008 bis 2018 eine durchschnittliche Steigerung von 15 Prozent auf. In Berlin (+32 Prozent) und Hamburg (+23 Prozent) sind die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen deutlich gestiegen. Deutlich höher fallen die Mietsteigerungen der sogenannten Angebotsmieten aus, also der Mietpreise, die bei der Neuvermietung einer Wohnung verlangt werden. Hier liegt die durchschnittliche Entwicklung der fünf größten Städte bei einer Preissteigerung von über 50 Prozent. Das entspricht einem durchschnittlichen Mietanstieg um 4,62 €/m².1

Vor allem für Wohnungssuchende mit geringen Einkommen ist es so fast unmöglich, eine angemessene Wohnung zu finden. Zudem reduzieren die großen Differenzen zwischen Bestands- und Angebotsmieten die Umzugsneigung in den Städten mit angespannten Wohnungsmärkten und immer mehr Haushalte nehmen Wohnsituationen in Kauf, die nicht mehr zu den Bedarfen und Wohnpräferenzen passen.

Die Mietentwicklung in den Städten hat sich dabei für viele Mieterinnen und Mieter von der Entwicklung ihrer Einkommen entkoppelt. Eine Untersuchung der Wohnversorgung in den deutschen Großstädten - also allen Städten mit über 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern - hat festgestellt, dass vier von zehn Haushalten in Deutschlands Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Einkommens ausgeben, um ihre Miete zu bezahlen.2 Eine Mietkostenbelastung von bis zu 30 Prozent gilt in den sozialpolitischen Debatten als leistbar, weil bei höheren Mieten das Geld am Ende des Monats nicht für ein anständiges Leben reicht.

Unter den Bedingungen von steigenden Mieten verschärfen die Marktbedingungen die soziale Ungleichheit in der Gesellschaft. Haushalte mit höheren Einkommen wohnen im Durchschnitt in besser ausgestatteten, größeren und schöneren Wohnungen und haben es auch bei der Wohnungssuche einfacher, ein passendes Angebot zu finden. Die Größe des Geldbeutels entscheidet über die Qualität und die Lage der Wohnung. Doch die Einkommensunterschiede werden in der Wohnungsversorgung nicht nur gespiegelt, sondern sogar noch verschärft. Während Haushalte mit Einkommen von über 140 Prozent des Medianeinkommens durchschnittlich 17 Prozent davon für das Wohnen ausgeben müssen, liegt die Mietbelastungsquote bei Haushalten unterhalb der statistischen Armutsgrenze (weniger als 60 Prozent des Medianeinkommens) bei etwa 40 Prozent. Wenn diejenigen, die deutlich weniger haben, mehr davon abgeben müssen, verschärft das die ohnehin bestehenden sozialen Ungleichheiten. Die zirkuläre Logik von Mietzahlungen und Erträgen vertieft zudem die Vermögensungleichheiten in der Gesellschaft - Mieterinnen und Mieter zahlen einen immer größeren Anteil ihrer Einkommen, um einen immer größeren Gewinn auf den Seiten der Vermieterinnen und Vermieter zu generieren.

Verdrängung als Geschäftsmodell

In vielen Städten hat sich die Verdrängung von Mieterinnen und Mietern zum Geschäftsmodell entwickelt. Durch das Mietrecht unterliegt die Erhöhung von Bestandsmieten deutlichen Schranken. In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent gesteigert werden. Überall dort, wo Neuvermietungen, Modernisierungsumlagen oder der Verkauf von Eigentumswohnungen einen höheren und schnelleren Gewinn versprechen, ist der Mieterwechsel der schnellste Weg zur Ertragssteigerung. Vor allem die deutlich gestiegenen Grundstückpreise stehen für einen erhöhten Verdrängungsdruck. Um die Lücke zwischen der aktuellen und der potenziell möglichen Kapitalisierung von Grundrenten bei bester und höchster Nutzung zu schließen, wird die Verdrängung zum Instrument der ökonomischen Strategie.3 Je größer die Ertragslücke zwischen den aktuellen Mieteinnahmen und den potenziell möglichen Erträgen durch Wiedervermietung oder Verkauf, desto höher der Verdrängungsdruck. Eine Studie zu Umzügen klassifiziert fast jeden vierten Wohnungswechsel aus Berliner Innenstadtbezirken als Verdrängung.4

Wohnversorgung zwischen Markt- und Staatsversagen

David Madden und Peter Marcuse haben es in ihrem historischen Abriss zur Wohnungspolitik in den USA und Westeuropa auf den Punkt gebracht: "Es gibt einen stetigen Konflikt zwischen dem Wohnen als Zuhause und dem Wohnen als Immobilie".5 Die Gewinnerwartungen und die sozialen Versorgungsfunktionen des Wohnens verlaufen gegenläufig, weil günstige Mieten in der Regel den Ertrag schmälern.

Allein in den deutschen Großstädten gibt es knapp 5 Mio. Haushalte, die geringe Einkommen haben oder sogar unter der Armutsgrenze leben müssen. Eine soziale Wohnversorgung mit leistbaren Mieten würde Wohnungen mit Mietpreisen zwischen 4,50 und 6,00 €/m² voraussetzen. Diese Mieten werden von gewerblichen Wohnungsunternehmen nicht oder nur in geringer Zahl angeboten, weil eine ökonomisch rationale Bewirtschaftung sich an einer mindestens durchschnittlichen Verzinsung des investierten Eigenkapitals orientiert.

Schon jetzt fehlen fast 2 Millionen bezahlbare Wohnungen in den Großstädten. Mit einer Versorgungslücke von über 300.000 Wohnungen ist Berlin unangefochtene Spitzenreiterin in dieser Kategorie.6 So lange Bewirtschaftungsstrategien der Ertragsoptimierung die Wohnungsmärkte bestimmen, wird sich an der Versorgungslücke nur wenig ändern. Die privatwirtschaftliche Versorgung von Geringverdienenden beschränkt sich in der Regel auf ältere Wohnanlagen mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung, heruntergewirtschaftete Häuser mit hohem Instandsetzungsbedarf und Wohnungen in Ungunstlagen wie lärmbelasteten Straßen oder im Umfeld störender Industrieanlagen.7

Angesichts der historischen Erfahrungen eines beschränkten Versorgungsbeitrages der privaten Wohnungsproduktion und einer "sozialen Blindheit des Marktes"8 erstaunt es, wie ungebrochen der Neubaumythos die aktuellen wohnungspolitischen Debatten bestimmt. Das Mantra vom "Bauen, Bauen, Bauen" wird von Wohnungswirtschaft und großen Teilen der Öffentlichkeit aufgegriffen, weil es mit der simplen Angebots-Nachfrage-Argumentation eine scheinbar einfache Erklärung für die aktuelle Wohnungskrise gibt: Wären Wohnungen in den Städten kein knappes Gut, würden sich auch die Preise wieder normalisieren. Mit großer Überzeugung werden dabei sogenannte Sickereffekte behauptet, nach denen jeder noch so exklusive Neubau in der Konsequenz Umzugsketten auslöst, die dann irgendwann auch den Wohnungssuchenden mit geringen Einkommen zugutekommen.9 Dabei wird jedoch übersehen, dass fast jede Wiedervermietung zu deutlichen Mietsteigerungen genutzt wird und dass ein deutliches Absenken der Mietpreise im Bestand auch die Ertragserwartungen für Neubauten abkühlen ließe und die Neubauzahlen reduzieren würde. Es gibt weder ein individuelles noch ein branchenweites ökonomisches Interesse der Immobilienwirtschaft an einer Überproduktion von Wohnungsangeboten.

Wenn von marktwirtschaftlicher Seite kein substantieller Beitrag für die soziale Wohnversorgung erwartet werden kann, ist der Staat gefragt. Doch die Wohnungspolitik der letzten Dekaden muss mit Blick auf die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit, die umfangreichen Privatisierungen, die ungenügende Konstruktion der Wohnraumförderung und den Vorrang für die Subjektförderung als ein konsequenter Rückzug aus der öffentlichen Verantwortung für eine soziale Wohnversorgung beschrieben werden.

Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit: In der BRD wurde die Gemeinnützigkeit für den Wohnungssektor 1989 aufgehoben, so dass es keinen institutionalisierten Rahmen für eine nicht-profitorientierte Wohnungsbewirtschaftung gibt. Selbst kommunale und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften werden seither nach Kassenlage bewirtschaftet und bieten keinen verbindlichen Schutz vor Mietsteigerungen, Verdrängung und Privatisierung.

Unter dem Deckmantel einer Steuerreform wurden knapp 4 Mio. Wohnungen de facto über Nacht in handelbare Marktgüter verwandelt. Bis dahin unterlagen die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen einer klaren Gewinnbeschränkung und waren angehalten, ihre Bewirtschaftung am Kostenmietprinzip zu orientieren, so dass die Miethöhe von den tatsächlichen Aufwendungen und nicht von den Gewinnerwartungen abhing. Alle Überschüsse mussten für den Zweck der Gemeinnützigkeit reinvestiert werden, so dass die gemeinnützigen Unternehmen - anders als gewerbliche Anbieter - gezwungen waren, ihre Bestände permanent auszuweiten - auch dann wenn gerade keine Höchstgewinne im Neubau erzielt werden konnten.

Privatisierungen: Mit der Aufhebung der Gemeinnützigkeit wurden auch die Privatisierungen in den 1990er und 2000er Jahren ermöglicht, denn Wohnungen, die einer Gewinnbeschränkung unterliegen, sind für Anleger alles andere als attraktiv. Zwischen 1997 und 2009 verkauften Bund, Länder und Kommunen fast 1 Mio. vormals öffentliche Wohnungen an überwiegend institutionelle Anleger.10 Hinzu kommen die vereinigungsbedingten Privatisierungen von etwa 1,2 Mio. staatlichen und genossenschaftlichen Wohnungen in Ostdeutschland.11 Anders als in allen anderen europäischen Ländern erfolgte die Wohnungsprivatisierung in Deutschland nicht als Verkauf oder Übertragung einzelner Wohnungen an die Bewohnerinnen und Bewohner, sondern als Paketverkäufe, bei denen relativ große Mietwohnungsbestände in finanzwirtschaftliche Assets verwandelt wurden. Dass eine wachsende Zahl von mittlerweile über 900.000 Wohnungen inzwischen an der Börse gehandelt wird12, ist ein unmittelbarer Effekt der Privatisierungsorgien in den letzten 20 Jahren.

Wohnraumförderung mit beschränkten Sozialeffekten: Seit der unmittelbaren Nachkriegszeit setzte die Wohnungspolitik in der alten BRD seit den 1950er Jahren auf die Förderung von Sozialwohnungen, um "breite Schichten" der Bevölkerung mit Wohnungen zu versorgen.13 Insgesamt wurden bis zum Jahr 2000 fast 7,1 Millionen Wohnungen öffentlich gefördert14 - davon 4,2 Millionen Mietwohnungen. Mit dem Wohnraumfördergesetz (WoFG) von 2001 entwickelten sich die Förderprogramme zu einem Instrument der Wohnungsversorgung sozialer Randgruppen und das Fördervolumen wurde deutlich reduziert. Die Konstruktion des Sozialen Wohnungsbaus in der BRD unterscheidet sich von wohnungspolitischen Programmen in vielen anderen Ländern, denn die sozialen Gegenleistungen der Förderprogramme sind zeitlich begrenzt. Nach Ablauf festgelegter Förderzeiträume werden die Mietpreis- und Belegungsbindungen aufgehoben. Der österreichische Wohnungswissenschaftler Christian Donner bezeichnet das deutsche System deshalb treffend als eine "Förderung privater Mietwohnungsinvestitionen mit sozialer Zwischennutzung"15. Weil im Zeitverlauf immer weniger Wohnungen gefördert wurden, stehen trotz der 4,3 Millionen geförderten Mietwohnungen derzeit nur noch 1,2 Millionen Sozialwohnungen zur Verfügung.16

Subjektförderung: Während die Ausgaben für die Wohnraumförderprogramme seit Jahren auf einem Niveau zwischen 1 und 2 Mrd. € pro Jahr stagnieren, stiegen die öffentlichen Ausgaben im Bereich der sogenannten Subjektförderung kontinuierlich. In den letzten Jahren wurden jeweils über 15 Mrd. € pro Jahr als Wohngeld oder Kosten der Unterkunft ausgegeben.17 Die Bundesregierung verbucht dies als Ausgaben für die "soziale Sicherung des Wohnens" - doch bei Verfolgung der Geldflüsse sind die Zahlungen vor allem eine Wirtschaftsförderung. In jeder fünften Mietwohnung werden die Mieten zumindest teilweise vom Staat finanziert. Würden die indirekt den Eigentümern zufließenden Zahlungen als Subventionen gewertet, wäre es die größte wirtschaftliche Förderung im Bundeshaushalt.

Recht auf Wohnen statt Immobilien-Verwertungs-Koalition

Das Geschäft mit den Wohnungen erklärt sich nicht nur aus den ökonomischen Prinzipien einer kapitalistischen Urbanisierung, sondern ist eingebettet in politische Kontexte und die Konstellation organisierter Interessen. Bundesweite und lokale "Bündnisse für das Wohnen" oder Expertengremien werden in der Regel von denen dominiert, die professionell mit der Stadtentwicklung und dem Wohnen zu tun haben und darauf basierend ein gemeinsames Interesse an der Bodenverwertung der Stadt entwickeln. Aus einer sozialwissenschaftlichen Perspektive kann in Anlehnung an das Konzept der städtischen Wachstumskoalitionen18 von lokalen Immobilienverwertungskoalitionen gesprochen werden, die Probleme definieren, Lösungswege vorschlagen und Programme entwickeln und umsetzen. Wenn jedoch vor allem diejenigen die Wohnungsfrage definieren, die mit der Entwicklung von Immobilien ihr Geld verdienen wollen, bleiben soziale und auch ökologische Aspekte regelmäßig auf der Strecke.

So wundert es beispielsweise nicht, dass die Verbände der Bau- und Wohnungswirtschaft in schönem Gleichklang den fehlenden Neubau zur Ursache der aktuellen Wohnungskrise erklären und einen Mix an vereinfachten Genehmigungsverfahren, beschleunigter Grundstücksvergabe und steuerlichen Investitionsanreizen fordern. Jeder mietrechtliche Eingriff wie die Mietpreisbremse, Vorschläge zur Einführung einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit oder auch der Schutz vor Mietsteigerungen durch die Festlegung von Milieuschutzgebieten wurden in den vergangenen Jahren mit einem "Das baut keine neue Wohnung!" zurückgewiesen. Mit einem ausgesprochen erfolgreichen Framing ist es der Branche gelungen, die sozialen Fragen eines Geschäftsmodells in eine Mengenfrage der Wohnbauproduktion zu übersetzen.

Es ist letztendlich den vielen Mieterinitiativen und Basisprotesten zu verdanken, dass sich die Debatten verschoben haben und die Wohnungsfrage vor allem als Krise der sozialen Wohnversorgung wahrgenommen wird. Ganz unabhängig von der Notwendigkeit einer Neubautätigkeit in wachsenden Städten haben die Initiativen gezeigt, dass es vor allem die günstigen Wohnungen sind, die in den Städten fehlen. Wenn in Reaktion auf steigende Mieten und Verdrängungsangst scheinbar radikale Forderungen wie nach einem Mietpreisstopp oder der Enteignung großer Immobilienkonzerne erhoben werden, zeigt sich, dass es in Städten wie Berlin kein jahrelanges Marx-Studium mehr braucht, um zu dem Schluss zu kommen, dass private Geschäftsinteressen einer sozialen Wohnversorgung entgegenstehen. Das Recht auf Wohnen für alle muss als eine öffentliche Aufgabe verstanden werden und setzt neben der Dekommodifizierung der Wohnungsversorgung auch eine Demokratisierung der Stadtpolitik und den Bruch mit der Immobilienverwertungskoalition voraus.

Anmerkungen

1) Alle Daten zur Mietentwicklung: F+B 2008, 2018 (Mietspiegelindex), Immowelt 2018 (https://news.immowelt.de/n/3618-10-jahresvergleich-mieten-in-deutschen-grossstaedten-explodieren.html) und eigene Berechnungen.

2) Hans-Böckler-Stiftung 2017: Wohnverhältnisse in Deutschland - eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten. Bericht aus dem Forschungsprojekt "Sozialer Wohnversorgungsbedarf".

3) Neil Smith 1979: "Toward a Theory of Gentrification: A Back to the City Movement by Capital, not by People", in: Journal of American Planning Association 45(4): 538-548.

4) Fabian Beran, Henning Nuissl 2019: Verdrängung auf angespannten Wohnungsmärkten. Das Beispiel Berlin, Ludwigsburg: Wüstenrot Stiftung.

5) David Madden, Peter Marcuse 2016: In defense of housing, London / New York: Verso: 4.

6) Hans-Böckler-Stiftung 2018: Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten? Working Paper Forschungsförderung der Hans-Böckler-Stiftung, Nr. 63, April 2018.

7) Sigmar Gude 2010: Auswirkungen innerstädtischer Autobahnen auf die Sozialstruktur angrenzender Wohngebiete. Studie im Auftrag der Fraktion DIE LINKE. im Deutschen Bundestag.

8) Hellmut Wollmann, Wolfgang Jaedicke 1989: "The rise and fall of public and social housing", in: Tidschrift voor economische en sociale geografie, 80/2: 82-88 (hier: 83); Willem Van Vliet 1990: International Handbook of Housing Policies and Practices, New, New York: Greenwood Pub Group Inc.

9) empirica 2016: Beitrag des Eigenheimbaus zur Wohnraumversorgung in NRW. Studie im Auftrag der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse; Bundesministerium für Wirtschaft 2018; Soziale Wohnungspolitik. Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie

10) Gudrun Claßen, Christoph Zander 2010: "Handel mit Mietwohnungsportfolios in Deutschland. Umfang und Auswirkungen vor dem Hintergrund von Internationalisierung und Professionalisierung", in: Informationen zur Raumentwicklung 5/6.2010 (Internationale Immobilienmärkte - globale Immobilienwirtschaft): 377-390.

11) Wilhelm Hinrichs 1999: Entwicklung der Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland in den neunziger Jahren. WZB Discussion Paper FS III 99-409 (hier: 10); Birgit Sander 1994: "Anpassungsprozesse in der ostdeutschen Wohnungswirtschaft: Analyse und Bewertung", in: Kieler Diskussionsbeiträge Nr. 224/225 (hier: 17 f.); Daniela Dahn 1994: Wir bleiben hier oder Wem gehört der Osten? Vom Kampf um Häuser und Wohnungen in den neuen Bundesländern, Reinbek bei Hamburg.

12) Heinz Bontrop 2018: Wohnst du noch…? Immobilienwirtschaft und Mieten kritisch betrachtet. Hamburg: 71.

13) Erstes Wohnungsbaugesetz vom 24. April 1950, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt (BGBI.) 1950/16: 83ff.; Zweites Wohnungsbaugesetz (WoBauG), 1956.

14) Vgl. Jutta Kirchhoff, Bernd Jacobs 2001: Versorgungsbeitrag der ehemaligen Sozialwohnungen, Stuttgart; RegioKontext 2011: Fortführung der Kompensationsmittel für die Wohnraumförderung, Berlin.

15) Christian Donner 2000: Wohnungspolitiken in der Europäischen Union: Theorie und Praxis, Wien: 200.

16) BMI 2018: Bund setzt klare Impulse beim sozialen Wohnungsbau. Pressemitteilung des BMI vom 11.07.2018; Bundesregierung 2016: Bericht der Bundesregierung über die Verwendung der Kompensationsmittel für den Bereich der sozialen Wohnraumförderung 2016, Bundestags-Drucksache 18/13054; Bundesregierung 2017: Bericht der Bundesregierung über die Verwendung der Kompensationsmittel für den Bereich der sozialen Wohnraumförderung 2017, Bundestags-Drucksache 19/3500.

17) Deutscher Bundestag 2017: Mieten- und Wohngeldbericht der Bundesregierung. Drucksache 18/13120: 123.

18) John R. Logan, Harvey L. Molotch 1987: Urban Fortunes: The Political Economy of Place, Berkeley.

Dr. Andrej Holm, Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Sozialwissenschaften der Humboldt-Universität zu Berlin. Seine Forschungsschwerpunkte sind Stadtentwicklung und Wohnungspolitik.

 

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